第347章小盘逼大盘

    “天府华庭？”
    金书记看到了外立面图上方的名称。
    “对。”陈学兵点点头。
    他对成都是比较熟的，原本取的名字有一个“锦城壹号”，是对应锦江这个区名，规划里就是要在锦江的成都内环区域拿一块地，在陈学兵的想法里，最好是大慈寺片区，也就是后世太古里那一片。
    成都太古里是整个西南的神级项目，如果能把股安的名号打在太古里旁边，肯定是一种名声加持。
    但大慈寺片区的老楼楼层都不矮，不能拆的老建筑还比较多，如果要谈拆迁，可能是个大活儿。
    陈学兵是不太想碰拆迁的，前世搞土建，和农民突击队斗智斗勇的生活已经过够了，不想再跟钉子户和文物局纠缠，反正政府总会想办法拆出来卖，他便找到区政府表达了一个意向，打算有机会再上。
    “天府”则是对应天府广场，成都的绝对地理中心。
    这两个名字取得很有野心，来的时候就是奔着中心区去的。
    但现实很残酷，一环，二环，都没有合适的地块，挤得不行了，别说修小区，修栋楼都够呛，只能先找三环内最好的位置。
    天府这名字也可对应整个四川，在哪都能用。
    两个领导看了看外立面的效果图，讲道理，这样的建筑在成都还是很新的。
    待俩人看过以后，任颖又把立面和剖面的组合图拿了出来。
    “罗厅，你看看我们的楼层结构。”陈学兵扬起笑容道。
    这张图就没这么简单了，剖面图与立面图是基于平面图绘制，能清晰展示垂直结构的细节，如楼层高度、梁柱位置等。
    大家沉默了十来秒。
    陈学兵抛出这张图的时候，是有些自信的，罗厅只要看了这张图，便知他们用料的优越性。
    但他此时忽然发现
    两位领导的眼里，好像都有点不对。
    金书记应该是看不懂，看了罗厅一眼，罗厅倒是紧紧盯着图纸，似乎陷入了沉吟。
    陈学兵愣了一下，忽然想起
    建设厅的领导，就一定能看懂结构图吗？
    好像也不一定啊。
    领导是搞宏观的。
    而且罗厅也是从市政府调过来的。
    陈学兵意识到问题，立马起身给领导挽尊。
    “呵呵！两位领导很少见这样的图纸吧！这是目前商业和安全综合性能最优越的框架剪力墙结构！而且，我们用的不是混凝土框架！而是钢框架！是非常新式的设计！”
    “哦。”金书记点点头。
    “嗯”罗厅也摸着下巴，缓缓点头。
    两位领导都开始惜字如金。
    陈学兵只好走到俩人旁边，把对方当成买房的业主介绍起来：
    “框架结构，就像搭积木一样，主要靠梁和柱子组成骨架撑起整栋楼，墙只用来隔房间、不承重，好处是空间大、灵活，能随意拆墙改布局，适合低层建筑，比如教学楼或商场，但抗震性较差，风大或地震时容易晃。”
    “剪力墙结构呢，完全靠厚厚的钢筋混凝土墙来承重，这些墙像骨架和肌肉，能扛住大风和地震，特别稳当，适合高层住宅，但缺点是墙不能拆，空间死板，装修受限。”
    “框剪结构，是前两者的杂交版，框架负责竖向重量，剪力墙专扛水平力，这样既保有一定空间灵活性，又有较强抗震性，适合中高层建筑，像高层公寓或综合楼。”
    “我们的钢框架剪力墙结构，梁柱用料是钢材，剪力墙加入钢板，而且是自己生产的特种钢，重量轻于普通钢材，更轻于混凝土，韧性更却强，核心承重逻辑与框剪一样，材料和工艺却有所升级。”
    “甚至可以说是顶级。”
    “框架和剪力墙的协同需要精密计算，早期设计软件很难模拟两者相互作用，无法处理框剪结构复杂的力流传递路径，设计风险是比较高的，而且2000年以前混凝土强度普遍低于C30，钢筋锚固技术不成熟，节点区容易成为抗震的薄弱环节，我们国家首部明确框剪结构设计方法的《建筑抗震设计规范》是在2001版才增设了框剪专章，所以这套结构是近几年才开始使用，而且是少量使用，大多设计工程师都是优先选择技术成熟的剪力墙或框架结构。”
    “我就说目前的成都，住宅建筑主要继承90年代的技术，以预制板砖混结构为主。”
    “比如03年建成的锦电院，还是预制板砖混，虽然采用了部分钢筋混凝土构件，但抗震能力是较差的。”
    “少数带底层商铺的商住楼，像科华北路的棕北国际，05年完工，用的就是框架结构。”
    “包括南城都汇一期的楼盘建筑，我们也去看了，不是剪力墙，用的也是框架结构。”
    “他们每平米的结构造价，不会超过600块。”
    “我们的框剪结构，本身成本比他们高出50%以上，加上用的抗拉强度可以达到普通钢的2倍以上的特种钢，每平米建面的用钢量大概在150千克，结构成本会更高，达到1200块以上，另外还有设计花费，设计工程师要亲自到场参与施工，成本更比他们高不少，外立面采用的是比丙乳真石漆更贵的新型仿石涂层，绝对的高端材料。”
    “安全，是要靠材料和结构来保证的。”
    “我们做的，才是真正的高端住宅，结合了安全性和空间自主，绝对是新型住宅的标杆。”
    实际上，框剪结构的安全性并没有剪力墙结构的安全性好，用料上要少一些。
    但框剪施工难度大，安全性也绝对高于框架结构，目前综合下来和剪力墙成本也差不多。
    他打算在成都、绵阳做框剪，应对富裕城市老百姓对生活质量的要求，其他城市则做钢板剪力墙，应对安全需求。
    一番话铺垫到最后，陈学兵露出一丝笑意，道：
    “我们的结构和材料，完全可以支持20层以上的住宅，4.0的容积率，如果这片地给我们做，股安会让它变成整条街第一片高楼群，打造成都的现代都市形象。”
    这才是核心。
    和黄的那片地，是3.0的容积率，他要是能批复到4.0，那一样的地，就能多做三分之一的房子。
    两位领导又沉默了一会。
    “陈总.我听说你们是第一次进入房地产市场，你说的这个框剪结构听起来难度不小，你们的技术团队，比香港开发商更强？”
    罗厅长知道陈学兵拿下都文高速的事情，也知道陈学兵的公司是有些技术实力的，故意这么问，是想支持一下陈学兵，给他搭台。
    陈学兵见话机来了，立马展露实力：
    “香港开发商来了这里，用的也是内地的队伍，无非是有几个经验老道的设计师而已，我们的设计团队，是重交大的11位专家教授领头，整个学校的专家团队与我们独家合资的设计公司，共建BIM应力结构实验室，不仅能接房地产，高速公路、甚至桥梁都可以设计！公司总经理是前葛洲坝电厂厂长，国家级大型工程干了二十年，总工、副总工，都在建筑行业工作超过二十年，收购的省二建有80位华西集团返聘专家，我们虽然是刚进入房地产行业，但在人才准备方面，全国民营建筑行业，我们和任何一家比都不会逊色半分！”
    话尾，轻笑。
    “领导，没有三两三，我敢上梁山？”
    这一顿介绍，连罗厅长全面了解以后都有些心惊。
    这个公司，杀气很重啊。
    人家都是一边干，一边拉队伍。
    这位陈总，好像是刀枪棍棒夹带齐全了才进的行业，真要比比，本地这些房企在资金和技术上都得丢盔弃甲。
    金书记也知道这是省里要卖的人情，但一个地块要拿出去，盯着的眼睛不少，很是为难。
    “这个事情.有两点难处，一个是4.0的容积率不好批，南城都汇的项目就在旁边，你们的住宅楼比他们高出一截，不合适吧？第二个我们在石羊街道的规划上也欠缺一个商业体，如果这个地块用于建房，以后我们要划出新的大型地块来招商就更加困难。”
    陈学兵立马反驳。
    “金书记，容积率的问题，我觉得没什么不好服众的，和黄敢来闹，那就正是理由！就是因为他们的开发不力，导致了居民入住不畅，区管委会才更需要一个高容积率的地产项目来吸纳人口！”
    “至于商业体”
    他微微一笑，抛出了第二张底牌：“九龙仓在对街也拿了一块123亩的地块，现在没有开发，对吧？他们的董事局主席吴光正先生和我相识，这样吧，正好明年我要代表深圳去香港开个两地研讨会，我跟他打听打听他的想法，如果他也想囤地，我高价把他手上的地块收过来做一个商业体，这样即解决了另一个地块的开发问题，也解决了街道的商业，如何？”
    这话信息量好大。
    他认识吴光正。
    他还要代表深圳，去香港开研讨会。
    他.不是民营企业家吗？
    两位体制内人士很能认识得到香港有关问题的严肃性，能代表一个计划单列市去香港开会，绝对是要上层认可的。
    这这这.有点以势压人了啊。
    “什么会？”罗厅长咳了一声，暗藏着兴趣地问道。
    “额现在还不好说。”陈学兵故作神秘。
    两位领导互看一眼，也不好问了。
    金书记也更不好反驳了。
    “额九龙仓拿的那块地是住宅用地，变更商业性质”
    要加钱。
    一平米好几百块，还得审。
    成都目前同等级商业用地的售价比住宅用地高30%以上，土地使用年限也不一样。
    这次，陈学兵的眼神看向了罗副厅。
    这玩意就是建设审查，国土盖章。
    容积率的特殊审批，也差不多是同样的流程，这事不是金书记能定的。
    “额”罗厅在业务上倒是很熟练，“这个需要有利害关系的全体业主的书面同意，消防和环保也得盖章，不过这件事对周边业主有利，你们公司只要出一个昼间噪音低于60分贝，夜间低于50分贝的承诺书，居民们应该是认可的。”
    他都没有说其他的审核问题，那就是只要老百姓同意，审核就能通过。
    陈学兵递过去一个感谢的眼神。
    金书记也是被俩人推着走了。
    “陈总，兹事体大，我们管委会还是得开个会商量一下，即使协议出售，也是要公示的，你能接受的价格是多少？”
    陈学兵爽快道：“管委会出价，我不还价。”
    这又不是公司买卖，而是公私买卖，没人会给他一个天价。
    金书记略作沉吟：“你还是说个价吧，我好协商。”
    陈学兵也不再推辞：“4月份九龙仓的拍卖价是640万每亩，多少有点高了。”
    话到这里，金书记眉头皱了皱。
    “但是.”陈学兵看着脸色转口：“最近地价有所涨幅，我出650万吧，行吗？”
    每亩多了十万。
    9760一平米，200亩，13万3200平米，13亿。
    金书记认为这算是对大家都有交代的价格了。
    陈学兵的帐，倒是来之前就算好了。
    容积率4.0，建面53万2800，明年房价有一波上涨，高端住宅，起码售价6500。
    34亿6。
    减去14.38亿（2700每平）的建面成本，13亿地面成本，还有7.22亿。
    虽然小区其他建设还要钱，也有销售和公关杂费等等，但还有公摊面积的钱呢，不仅够用，还有富余。
    供应商要是谈得好，搞不好挣得更多。
    不过2008年5月以后成都房价就要大幅降价了，当然他不会降，招牌硬了，更好卖也说不一定。
    如果还有剩的，他就直接囤房。
    成都房价是有爆发期的，一爆发就是好几倍的涨幅，，虽然爆发期会很晚，但三环以内是老成都人的偏爱，卖不出去的房子暂时可以成为他资产的一部分，想用钱的时候拿去银行换就好了，银行的估值可是随时涨的，房地产的流动性在未来15年都几乎等同于货币。
    储备，才是最大的利润。
    成都的商业，价值还能更高。
    金书记此时内心也有了一些计较，他很想看看这个年轻人是不是真像说的这么厉害，能否通过这个小盘，把旁边的南城都汇逼活。
    和黄要是真的来闹
    趁着建设厅和国土厅给这个年轻人开绿灯，和黄只要答应限时开发，容积率的事，也可以往上报一报，提一提嘛。
    大盘小盘一起解决了，现在房价又高，这些房子全卖出去就有新增人口，还能带来一些商业开发，高新区的GDP明年说不定也能往上提一提。
    提一提，大家都提一提。
    想到这里，金书记倒是隐隐急切了，站起身跟陈学兵伸出手道：“行吧！我回去开个会，节前就给你答复！”
    “这么快？”陈学兵略感惊讶。
    罗厅不禁笑道：“快还不好？金书记是书记，他提的工作，自然有效率！”
    陈学兵不是感觉工作效率快，是感觉金书记的态度转变得有点快，不过还是笑容满满地跟金书记伸出了手。
    “祝合作顺利！”
    (本章完)

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